L’habitatge social pel dret a l’habitatge

L’emergència habitacional que viu la ciutat de Barcelona, amb més de 1200 persones dormint al carrer i més de 10000 desnonaments des del 2015, és potser un dels indicadors més preocupants de desatenció als drets bàsics. Sumat a la pobresa energètica, els desnonaments silenciosos o la pressió especulativa que expulsa cada cop més persones de la ciutat, fa que el dret a l’habitatge sigui una prioritat social ineludible.

Aquestes situacions no son però un fet natural, sinó el resultat de dècades d’unes polítiques públiques a tots els nivells administratius promovent la propietat privada i les dinàmiques especulatives entorn de l’habitatge. Fets que demostren la importància que la societat civil organitada i les entitats s’impliqui en assegurar la provisió de drets fonamentals.

Sobre el conveni

Seguint el model de ciutats com Viena, Amsterdam o Berlin el conveni estableix un marc de col·laboració publica-social-comunitaria per contribuir a donar resposta a les necessitats d’habitatge de la població de Barcelona en línia amb l’Agenda Urbana 2030. Amb el nom de ‘conveni marc per a la provisió d’habitatge destinats a lloguer assequible i cessió d’ús mitjançant la constitució d’un dret de superfície a favor d’entitats socials sense ànim de lucre sobre solars i finques municipals de l’Ajuntament de Barcelona provinents del patrimoni municipal de sol i l’habitatge’, d’ara endavant simplement conveni, s’aposta per agilitzar l’ampliació del parc públic protegit a la ciutat de Barcelona.

Així el conveni es fixa com a objectiu aixecar i/o rehabilitar 1.000 pisos durant els propers anys, i per fer-ho possible, s’anirà proveïnt de solars i edificis. El sòl i edificis que posa a disposició l’Ajuntament són béns de caràcter patrimonial i per això d’acord amb la legislació es poden transmetre de forma directa al tractar-se d’entitats sense afany de lucre per a promoure habitatge social.

Aquesta aposta conjunta esta formada per una part, per la Federació de Cooperatives d’Habitatges de Catalunya (FCHC), la Coordinadora de Fundacions d’Habitatge Social (Cohabitac) i la Associació Xarxa d’Economia Solidària (XES) i per l’altre de l’Ajuntament de Barcelona, l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (IMHAB)  i l’Associació de Gestors Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya (GHS).

Procediment per les adjudicacions

El propi disseny del conveni aporta una major celeritat en tràmits i processos, sempre garantint la titularitat pública del sòl al llarg del temps i el seu desenvolupament per part d’entitats socials sense ànim de lucre, fundacions o cooperatives.

El funcionament previst consisteix en la constitució de dues taules d’elaboració de propostes; una per a les promocions de lloguer i l’altra per a la cessió d’ús. Cohabitac i la FCHC formaran la primera taula per tal de rebre i proposar el millor projecte de promoció de lloguer per a cada solar o edifici, mentre que la mateixa FCHC i la XES formaran la taula que farà el mateix per a les propostes de cessió d’ús.

Les propostes es faran arribar a la Taula de Designació formada per l’Ajuntament de Barcelona, que tindrà la majoria, i GHS. Aquesta Taula de Designació serà l’encarregada de validar o no les propostes. Els membres designats per GHS en aquesta comissió no podran ser part interessada en l’adjudicació que es tracti, i l’assignació de solar o edifici final es farà sempre per part de l’Ajuntament de Barcelona.

*Resum visual d’un cicle complet d’adjudicacions del dret de superfície

Control i garanties públiques

La Taula de Designació i les entitats representatives vetllaran per tal que les propostes beneficiàries responguin a l’interès general tenint en compte d’entre daltres els següents criteris:

• Celeritat i industrialització en la tramitació i construcció o rehabilitació d’habitatges.
• Capacitat tècnica i econòmica per garantir l’execució de l’obra i alhora dinamitzar el sector de l’habitatge social i cooperatiu.
• Garantia de preus de lloguer o de quotes de cessió que s’adeqüin als preus protegits.
• Evitar la concentració de projectes en pocs promotors.
• Criteris d’emergència climàtica, de millora energètica i límit d’elements contaminants i desincentivació de l’ús del vehicle privat.
• Foment dels lligams comunitaris.

Pel que fa als requeriments de solvencia, la fundació, cooperativa de lloguer o de cessió d’ús designada adjudicatària haurà de gaudir al moment de la signatura del conveni d’experiència acreditada en la promoció d’habitatge social. Com a mínim haurà d’haver efectuat o tenir en curs (llicència atorgada i obra nova iniciada), la promoció (obra nova, rehabilitació o gestió) de 30 habitatges de protecció oficial a Catalunya en els darrers 15 anys. En el cas de cessió d’ús caldrà que l’experiència de la cooperativa sigui específica en habitatge de cessió d’ús en règim d’HPO.

Si la cooperativa, ja sigui en cessió d’ús o lloguer, o fundació gaudeixen d’un número inferior a 30 habitatges promocionats, o no tenen experiència, podrà acreditar-se indirectament mitjançant la subscripció d’un contracte per a la gestió de la promoció dimanant del conveni amb una gestora d’habitatges que acrediti haver gestionat la promoció de 100 habitatges de protecció oficial en els darrers 15 anys. També, si el nombre es inferior a dues promocions que com a mínim sumin 30 habitatges, sense necessitat, en el cas de cessió d’us, que l’experiència sigui específicament en cessió d’ús. Es considera també que el caràcter social i sense ànim de lucre de la gestora és una bona sinèrgia en l’acompanyament sense que sigui excloent de gestores que no tinguin aquest caràcter.

Les cooperatives de habitatge de cessió d’ús o gestores específiques de cessió d’ús que tampoc compleixin els requisits anteriors, excepcionalment podran considerar-se habilitades a efectes de l’atribució de sòl o acompanyament de la cooperativa en cas de la gestora, sempre que puguin acreditar la promoció o gestió d’una promoció de cohabitatge de com a mínim 6 habitatges. En aquest cas només serien candidates a l’assignació d’un sòl per a cohabitatge que com a màxim impliqui la promoció de 15 habitatges.

Finalment, per tal de garantir l’assequibilitat dels habitatges, el conveni estableix les següents condicions econòmiques als projectes adjudicats:

• Cànon de 0 euros durant l’amortització del finançament bancari per a la construcció i com a màxim durant 25 anys. A partir d’aquell moment el cànon serà de 1,43 euros m2 construït d’habitatge o local.
• Subvencions retornables del 7% del cost total de la promoció retornables a partir del tercer any següent a la finalització de l’amortització del préstec hipotecari durant trenta sis mesos. L’entitat que hagi optat a la sol·licitud de la subvenció retornable haurà de destinar, un cop amortitzat el préstec de finançament per a la construcció, el 50% dels seus beneficis o excedents per a l’Ajuntament de Barcelona.
• Garantia municipal de l’impagament del préstec en cas de més de cinc venciments. En cas d’impagament de més cincs venciments, el titular del dret del sòl haurà de subrogar-se en les obligacions derivades del préstec hipotecari o bé procedir-ne a la seva cancel·lació.
• Finançament en negociació en el marc del conveni per part de l’ICO, ICF, BEI o altres entitats financeres públiques o privades.

Modalitats d’adjudicació

Del total d’habitatges, el 40% serà de cessió d’ús i el 60% de lloguer impulsat per fundacions o cooperatives. Per a la modalitat de lloguer es garantiran reserves del 30% per a joves i del 5% per a persones amb diversitat psíquica i física. Per a cessió d’ús es faran reserves per séniors.

Si voleu accedir als habitatges de lloguer com a particulars cal afegir-se al registre de sol·licitants de la borsa d’habitatge públic de l’Ajuntament de Barcelona, que serà el mitjà que s’utilitzarà per adjudicar els habitatges en arrendament. Per accedir als habitatges cooperatius en cessió d’ús, cal dirigir-se directament a les diferents cooperatives gestores associades a la FCHC i la XES. Podeu trobar més informació sobre el model de cooperatives d’habitatge en cessió d’ús a l’espai web de la sectorial d’habitatge de la XES.

Cap a un nou operador social

El conveni posa la primera pedra d’un futur operador social similar als “Community Land Trust” originari de les comunitats afrodescendents dels Estats Units i països del nord d’Europa, on administració, promotors socials i comunitats de veïns es constitueixen conjuntament en promotors i gestors del parc protegit.

Amb aquest objectiu, el conveni recull la voluntat d’estudiar la constitució d’un operador social d’habitatge i preveu que les entitats socials en un cop amortitzats els crèdits hi destinin el 50% dels seus resultats.

Impuls a l’economia social i solidària

A més d’accelerar la promoció d’habitatge protegit, el conveni és també una aposta per impuls el teixit de l’economia social i solidària. Un teixit econòmic divers i amb gran capacitat de resiliència en la conservació de la ocupació en moments de crisi i que contribueix especialment a construir un model econòmic més sostenible i equitatiu.

L’impuls al sector del cooperativisme d’habitatge forma part dels 10 projectes de ciutat de l’Estratègia Social i Solidaria 2020-30, elaborada conjuntament entre el teixit i l’Ajuntament, un full de ruta comú fins al 2030 per fer créixer aquest àmbit econòmic.